En cas de préemption, un locataire doit-il payer des commissions d’agence ?

En cas de préemption subsidiaire, quel est le sort de la commission de l’intermédiaire ?

Le droit de préemption 

Lorsqu’un propriétaire d’un bien à usage d’habitation délivre un congé pour vendre à son locataire, ce dernier n’a pas à supporter de commission d’intermédiaire dans la mesure où l’intermédiaire n’est rémunéré que lorsqu’il présente un acquéreur à un vendeur. Du fait de la préexistence du contrat de location, les parties se connaissent déjà.

 

Dans le cadre d’une négociation du prix du bien

Mais qu’en est-il lorsque le travail postérieurement déployé par l’intermédiaire abouti à une diminution du prix, nécessitant d’adresser au locataire une notification au titre de son droit de préemption subsidiaire ?

 

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu à répondre à cette question, par un arrêt du 1er mars 2023, dont un dossier où les faits peuvent être résumés ainsi :

• Des époux ont fait délivrer à leur locataire un congé pour vendre valant offre d’acquisition au prix de 400 000 euros ;
• Cette offre n’ayant pas été acceptée, le locataire a quitté les lieux à l’issue du préavis ;
• Les époux ont trouvé ensuite un acquéreur, par l’intermédiaire d’une agence immobilière, au prix de 380 000 euros, dont 10 000 euros de commission d’agence ;
• Le notaire en charge de la préparation de l’acte de vente a notifié au locataire son droit de préemption subsidiaire au prix de 380 000 euros, dont 10 000 euros de commission d’agence ;
• Le locataire a accepté l’offre et conclu la vente ;
• Par la suite, le locataire a estimé qu’il avait indûment payé la commission de l’agence immobilière, et l’a assignée en remboursement du montant de la commission.

 

A cette interrogation, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond que le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien.