Foire aux questions

Qu’est-ce que l’avant contrat, dans le processus d’une vente immobilière ?

L’avant-contrat désigne l’acte qui contient les éléments essentiels à la future vente (désignation du bien, prix, calendrier de l’opération) et qui encadre les obligations juridiques des deux parties signataires (vendeur et acquéreur). Il comporte également les conditions suspensives nécessaires à la bonne réalisation de la vente (obtention d’un prêt, d’une autorisation d’urbanisme…)

Suivant les engagements pris par les parties, l’avant-contrat pourra être soit une promesse unilatérale de vente, promesse synallagmatique de vente (compromis de vente), ou promesse unilatérale d’achat.

 

Quelles sont les différences entre un compromis et une promesse de vente ?

La promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente) est l’avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur s’engage en contrepartie à acquérir ce bien.

Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage auprès d’un acquéreur à lui vendre son bien. De son côté, l’acquéreur bénéficie d’une période d’exclusivité (deux à trois mois habituellement) pendant laquelle le propriétaire ne peut renoncer à la vente ni proposer le bien autre personne. L’acquéreur doit verser en contrepartie au notaire du vendeur une indemnité d’immobilisation le jour de la signature de la promesse de vente, correspondant habituellement à 10 % du prix de vente.

La promesse unilatérale d’achat est l’avant-contrat utilisée lorsque le vendeur n’a pas la capacité juridique pour s’engager (enfant mineur, majeur protégé –tutelle, curatelle…–, procédure de surendettement, procédure de redressement ou liquidation judiciaire).

 

Quelles sont les règles de rétractation suite à la signature de l’avant-contrat ?

Seul l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation bénéficie d’un « droit de repentir » après la signature de l’avant-contrat, sans pénalité, et sans avoir à se justifier. Le délai légal est de 10 jours à compter du lendemain de la date de signature de l’avant-contrat (en cas de remise en main propre), ou à compter du passage du facteur (en cas de courrier recommandé). Si le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé (1^er mai, 14 juillet…), le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable qui suit.

 

Quels sont les frais de notaire pour une acquisition ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier vous aurez à payer des frais, compris entre 6 et 8 % dans l’ancien, et 2 à 3 % dans le neuf.

Ces frais sont improprement appelés « frais de notaire » car ils regroupent la rémunération du notaire mais aussi les divers impôts et taxes (taxe et contribution de publicité foncière, TVA) que le notaire collecte et reverse au Trésor Public.

Le droit de préférence du locataire commercial pour l’achat du local objet du bail s’applique-t-il en cas d’apport en société du bien ?

Non, le droit de préférence instauré par la loi Pinel (art. L. 145-46-1 du Code de Commerce) ne s’applique qu’aux ventes, à l’exclusion de toute autre mutation à titre onéreux.

Quelle est la durée d’un bail d’habitation consenti par une SCI ?

Contrairement au bail d’habitation consenti par une personne physique qui est de trois ans (locaux nus), les baux d’habitation consentis par des personnes morales (sociétés) sont d’une durée minimale de six ans.

Comment donner un bien en nue-propriété tout en conservant certains pouvoirs sur le bien ?

La donation avec réserve d’usufruit permet de conserver la jouissance du bien donné. Toutefois, pour vendre le bien il faudra obtenir l’accord des donataires.

La mise en société du bien avant donation des titres de la société avec réserve d’usufruit, permet de limiter cet inconvénient tout en évitant une indivision entre les donataires.

Comment anticiper le risque décès / incapacité au niveau de la société notamment en présence d’enfants mineurs ?

Le risque d’incapacité d’un associé peut être anticipé par la conclusion d’un mandat de protection future permettant de désigner un mandataire pour exercer les droits de l’associé empêché, sous réserve d’une adaptation des statuts.

Le risque de décès d’un associé peut être anticipé au travers de plusieurs outils selon les objectifs recherchés : mandat à effet posthume, désignation d’un tiers administrateur (notamment pour écarter les droits de l’autre parent sur les biens d’un enfant mineur), sous réserve d’une adaptation des statuts.

Si l’un des deux risques concerne le représentant de la société (gérant / président), il convient d’organiser les modalités de son remplacement pour éviter une vacance au niveau de la direction de la société.

Comment éviter l’entrée d’associés non désirés dans la société ?

Les clauses d’agrément dans les statuts doivent être rédigées avec soin pour éviter de subir l’entrée d’un associé non désiré (séparation, divorce, cession, succession…).

Quels seront les droits du survivant concernant ma société ?

Si le survivant n’est pas associé et qu’il agréé, il peut se retrouver avec très peu de pouvoirs dans la société s’il ne détient par exemple que des droits en usufruit sauf adaptation des statuts avant le décès. A défaut d’agrément, il devra être indemnisé à hauteur de ses droits sur les titres de la société compris dans la succession.

Si le survivant est associé à 50 %, il risque de perdre la majorité s’il ne détient par exemple que des droits en usufruit sauf à adapter les statuts avant le décès.

Comment sera traité le compte courant d’associé en cas de décès ?

Le montant du compte courant de l’associé concerné sera effectivement taxable dans sa succession. Ses héritiers pourront en demander le remboursement ce qui peut être délicat pour la société en l’absence de trésorerie.

Des solutions existent pour anticiper cette situation.

Comment réduire le coût de la transmission de l’entreprise dans le cadre familial ?

Afin de favoriser la transmission des entreprises, le législateur a mis en place un mécanisme d’exonération partielle des droits de donation / succession, sous réserve de respecter certaines conditions (engagement de conservation des droits sociaux + exercice d’une fonction de direction durant un certain délai).

En concluant dès maintenant un engagement de conservation des titres (dispositif DUTREIL), vous pouvez réduire significativement le coût de la transmission (jusqu’à 75 % d’exonération) et réduire les délais de conservation des droits sociaux en cas de donation / succession (conservation des titres 4 ans eu lieu de 6 ans).